大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！

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1、提问：京爷您好，我想咨询一下，现在通州果园附近小区的情况。您觉得那附近方圆5公里左右（最多不超过十公里）哪个小区值得买入呢？我想把三环边的老破小卖了（市值400万左右），然后在那边买个一居室或者两居室的。果园附近小区，哪些还是比较能抗跌有上涨空间的呢？

(资料图片仅供参考)

回答：你好，附近买房逻辑在于交通和小区楼龄，换句话说就是买一个交通方便、楼龄尽量新的商品房，你可以看看瑞都国际、新华联家园，或者你看看附近板块的天时名苑，流动性也还不错。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

2、提问：京爷好！sfsd，预算950左右，自住+保值增值，考虑到工作地点，希望离8号线近一点。纠结是买海淀的二手房莱圳家园，还是买昌平的新房紫金书院。说句心里话，紫金书院非常符合我对买房的居住要求，就是担心开发商会不会烂尾。希望京爷能帮我指点迷津，或者请京爷再帮我推荐海淀其他的离8号线近一点的二手房，或者昌平南的其他新房。万分感谢！

回答：你好，新房烂尾是非常恶心的事情，但并非很好判断，只能从概率上来估计。对于北京来说，新房烂尾概率倒是很低，毕竟监管还是相对严格的。仅仅从小区的角度来说，我认为价值还不错，完全可以购买。而莱圳家园，则是属于比较稳健且优质的选择，买来完全不用有任何担心，毕竟已经经过了市场的验证。对于八号线来说，海淀这边选择还真不是太多，除了莱圳，也就是清缘东里之类的了，如果是昌平其他新房，那就看看未来的朱辛庄新地块情况。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

3、提问：老师好，sfsd，550以内，丽泽和丰台科技园这边想买个小两居。想要房龄尽量新＋近地铁，哪些小区值得买啊

回答：您好，可以重点考虑考虑京投银泰万科西华府、万科蓝蓝沁家园，这两个小区属于地铁次新，品质、管理还可以，流动性也不错，长远有一定价值。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

4、提问：京爷你好，咨询买车位事宜：东城永定门外新小区，住户：车位配比1：1.1左右，车位定价大概35万上下一个（附近华龙美晟小区链家挂价50万左右），本人短期5年内暂时无使用车位的需求。想咨询在这种新小区车位供需紧平衡、定价略低于周边小区、短期个人无车位需求的情况下，眼下值得买下一个车位以实现未来的保值增值吗？现在不入手一个车位，又担心5年后需要车位难租或买时涨价过快，请京爷指点一下，谢谢！

回答：你好，东西城的车位都挺稀缺的，而且车位配比1：1.1，那车位价值还是有的，而且价格35万，那性价比和安全性没问题，可以购买。你可以看看星球内部资料《北京买房顶级思维》

5、提问：京爷您好，华侨村这个小区怎么样?

回答：你好，小区优缺点都有吧，优点是地理位置好，户型尚可，缺点是临街、小区太小、空间很受限、热度偏低，优缺点平衡之下使得其升值性在大盘水平左右。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京二手房看房买房技巧》

6、提问：京爷好，望京北部建了好多楼，还有奶西村地块。这些新盘对上京这样的盘有影响么？上京新航线，您怎么看。谢谢

回答：你好，我认为没有负面影响，主要是上京地理位置好、还有好学校、配套也成熟、五环内，比望京北部的一些新房确定性高。如果望京北部发展起来，那对上京新航线也是利好。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京规划资料包》

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